Les différentes autorisations d’urbanisme en France
Grâce à cadastre-plu.fr, renseignez-vous sur les principales autorisations d’urbanisme qui régisse le droit de l’aménagement en France. Une fois que vous connaissez le règlement applicable à votre parcelle, il convient de se renseigner sur les différentes options qui se présentent à vous en fonction de votre projet :
valoriser pour vendre, construire, diviser, réaliser des travaux… on vous éclaire !
![Permis de construire Permis de construire](/images/cadastre_plu_urbanisme_illustration.webp)
La première étape préalable est de bien confirmer la constructibilité de votre parcelle :
Les outils de l’urbanisme opérationnel sont nombreux en France et il convient de bien les distinguer pour mieux les appréhender.
cadastre-plu.fr concentre toutes l’information pertinente permettant de répondre aux questionnements les plus courants sur les autorisations d’urbanisme. Voici les principales autorisations d’urbanisme, leurs modalités d’application, et leurs délais d’instruction.
Les Autorisations Administratives
- Le document d’arpentage
Document servant à assurer, d'une part, l'identification des nouvelles parcelles issues d'une division et d'autre part, la mise à jour du plan cadastral. Le document est une reproduction du plan cadastral, sur lequel les limites nouvelles sont reportées. L'établissement des documents d'arpentage est à la charge des demandeurs.
Très utile lorsque votre besoin est uniquement la division d’une unité foncière. Peut aussi être employé pour diviser un terrain sur lequel il y a déjà un bâti, sans avoir à recourir à une déclaration préalable
Délais d’instruction : après dépôt aux services du cadastre par un géomètre, le délai est variable pouvant aller d’une semaine à plusieurs semaines
- Les Déclarations Préalables
Une déclaration préalable de travaux (ou DP) est exigée pour des travaux qui ne sont pas soumis à un permis de construire. La DP peut être obligatoire pour l'agrandissement d'un bâtiment existant, pour des travaux modifiant son aspect extérieur ou pour changer sa destination. Elle permet à la mairie de vérifier que le projet de travaux respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. D'une manière générale, elle concerne la réalisation d'aménagement de faible importance. La déclaration préalable de travaux doit être transmise à la mairie.
Cas de figure : Extension de moins de 40m² de Surface de plancher, modification de façade, création de piscine, ajout de muret, etc. OU division de lots si absence d’équipements communs, en général 2 lots maxi.
Délais d’instruction : Il faut déposer 2 exemplaires en Mairie, et le délai normal est de 1 mois d’instruction.
Délais de validité : Une fois délivrée la déclaration préalable est valable 3 ans.
Le recours à un architecte n’est requis en principe.
Lien utile : vos droits
- Certificat d’Urbanisme
Le certificat d'urbanisme est un document d'information, ce n'est pas une autorisation. Il en existe 2 types : le certificat d'information et le certificat opérationnel ou pré-opérationnel. Le 1er permet d’identifier les règles d'urbanisme applicable sur un terrain donné, alors que le 2ème permet de figer des droits constructibles et règles applicables sur une assiette foncière. La demande de certificat est facultative, mais elle est recommandée dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier (terrain à bâtir ou immeuble) ou d'une opération de construction.
Le certificat vous fournit les renseignements généraux sur le terrain :
- Règles d'urbanisme applicables au terrain
- Limitations administratives au droit de propriété (servitudes : Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage) d'utilité publique, zone de protection dans le périmètre d'un monument historique)
- Localisation dans une zone soumise au droit de préemption : Droit donné à une personne d'acheter un bien en priorité à tout autre si le propriétaire souhaite le vendre
- Localisation dans un ancien site industriel répertorié
- Taxes et participations d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme vous garantit la stabilité de l'ensemble des renseignements qu'il fournit, pendant 18 mois à compter de sa délivrance.
L'autorisation d'urbanisme sera instruite selon les règles en vigueur à la délivrance du certificat et le taux des taxes ne subira pas d'augmentation.
Délais d’instruction : 1 mois à compter du dépôt en mairie.
Délais de validité : Une fois délivrée le certificat d’Urbanisme est valable 18 mois
Lien utile : vos droits
C’est l’acte administratif qui concerne de manière générale les travaux de construction de grande ampleur (construction d'une maison individuelle et/ou ses annexes). Toutefois, il s'applique également à plusieurs autres cas (certains agrandissements, construction d'un abri de jardin...).
Cas de figure : Dès que le projet de construction dépasse les 40m² de Surface de plancher, et en fonction des obligations du PLU et de ses annexes. En fonction de certains périmètres particuliers (comme le périmètre des Monuments Historiques), l’obtention d’un permis de construire pourra être obligatoire pour la réalisation de travaux mineurs ne requérant normalement pas le recours à ce niveau d’autorisation.
Délais d’instruction : 2 exemplaires sont à déposer en Mairie et les délais d’instruction dépendent de la typologie du projet :
- 2 mois d’instruction minimum pour une Maison Individuelle et valable 2 ans pour démarrage des travaux
- 3 mois d’instruction minimum pour un Collectif et valable 2 ans pour démarrage des travaux
Délais de validité : le détenteur du permis aura 2 ans pour démarrer ses travaux sous peine de caducité.
Il est important de préciser que le recours à une Architecte DPLG est obligatoire si le projet développe plus de 150 m² de surface de plancher.
Lien utile : vos droits
![Permis d’aménager Permis d’aménager](/images/cadastre_plu_urbanisme_illustration2.webp)
Les Principales Questions posées sur les autorisations d’Urbanisme
A-t-on besoin d’un permis de construire pour une piscine ?
Cette question est souvent posée aux services de l’urbanisme. Il existe différentes contraintes qui déclenchent l’obligation de dépôt d’une demande de permis de construire pour la construction d’une piscine :
- Si la piscine est découverte avec un bassin supérieur à 100 m²
- Si la piscine est couverte avec un bassin entre 10 et 100 m² et une couverture, fixe ou mobile, d'une hauteur au-dessus du sol supérieur à 1,80 m
- Si l’abri de piscine rigide est construit dans un périmètre particulier, tel qu’aux abords de monuments historiques, dans un site classé ou site patrimonial remarquable
A-t-on besoin d’un permis de construire pour un abri de jardin, un garage ou une cabane ?
Le dépôt d’un permis de construire est obligatoire pour les nouvelles constructions, même dans le cas où elles ne nécessitent pas de fondations, que font plus 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher.
Si le projet a une emprise au sol et/ou une surface de plancher inférieure à 5 m², il ne sera pas soumis à autorisation d'urbanisme. Il est néanmoins indispensable de consulter le PLU de la commune en question pour vérifier les droits à bâtir et règlement applicable en fonction de votre projet.
Où trouver les permis de construire accordés ou délivrés ?
Il existe plusieurs modalités d’information et de consultation en fonction du stade d’avancement du projet qui a fait l’objet d’une délivrance de permis de construire.
Le permis de construire, une fois délivré, doit obligatoirement faire l’objet d’un affichage sur la parcelle où ont lieu les travaux, et de façon visible depuis la voie publique. Il doit aussi faire l’objet d’un affichage en mairie.
Pour consulter un permis de construire, on peut s’adresser à la mairie et faire la demande d’une copie de ce permis (la plupart des permis de construire sont accordés par la commune, mais certains par l’intercommunalité qui a repris cette compétence).
Il est possible que la mairie demande des frais de traitement et d’impression pour la fourniture du dossier papier du permis délivré.
Quelle surface puis-je construire sans permis de construire ?
La demande d’un permis de construire n’est pas obligatoire pour toutes les constructions dont l’emprise au sol ou la surface de plancher est inférieure à 20 m². Néanmoins une déclaration préalable restera nécessaire pour toute construction supérieure à 5 m² d’emprise au sol.
Enfin d’être totalement exonéré du dépôt d’une autorisation d’urbanisme, il conviendra donc de réaliser un projet inférieur à ces surfaces.