PLU, PLUI et Cadastre, les essentiels de l’urbanisme et de la prise de décision immobilière en France
Grâce à cadastre-plu.fr, trouvez toutes les réponses que vous cherchez concernant les principaux documents d’urbanisme en France. Comment consulter le PLU de votre commune, comment connaitre le règlement du PLU de sa parcelle, ou encore comment analyser le règlement du PLU sur son terrain. Vous trouverez ici les réponses à vos questions et vous pourrez même consulter et télécharger une fiche synthétique de votre parcelle gratuitement.
Les documents d’urbanismes sont nombreux en France, et ne sont pas toujours accessibles aisément pour un public non averti. Par ailleurs, leur interprétation et leur analyse sont souvent confiés à des professionnels comme des géomètres ou des architectes. LA première étape est donc d’identifier ces documents facilement :
Pour faciliter l’approche de ces documents, voici quelques explications permettant une grille de lecture efficace.
Il existe une hiérarchie dans l’application des différents règlements et document de l’urbanisme en France :
- le SCOT ou Schéma de Cohérence Territorial régit l’aménagement de l’espace, généralement les 10 années à venir. Il sert de référence pour les politiques sectorielles: organisation de l’espace, urbanisme, mobilité, aménagement commercial, etc. Il est le plus souvent élaboré par un ou plusieurs EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale)
- le PLH ou Plan Local de l’Habitat, il contient l’ensemble de la politique locale de l’habitat : parc public et privé, gestion du parc existant et des constructions nouvelles, populations spécifiques. Ce document est obligatoire pour les métropoles, les communautés urbaines, les communautés d’agglomération, et les communes ou communautés de de communes représentant 30 000 habitants à l’échelle collective ou 10 000 habitants à l’échelle individuelle.
- Le PLU, le PLUI ou les Cartes communalesqui régissent les droits, devoirs et règlements à l’aménagement à l’échelle intercommunale.
- les autorisation d’urbanisme (Permis d’aménager, Permis de Construire, Déclarations Préalables, Certificat d’Urbanisme, …)qui sont délivrées par les administrations compétentes et qui permettent l’autorisation d’aménagements particuliers avec une durée de validité.
Le PLU ou Plan Local d’Urbanisme et le PLUI ou Plan Local d’Urbanisme Intercommunal
Il s’agit du règlement et de son plan qui, à l’échelle d’une commune ou d’un ensemble de communes, permet la réalisation d’un projet d’aménagement et d’urbanisme global. Le PLU fixe les règles d’aménagement et d’exploitation des sols sur un territoire donné. Le PLU est venu remplacer le Pos ou Plan d’Occupation des Sols qui faisait foi avant l’avènement de la Loi SRU.
La Composition d’un PLU ou PLUI:
- Le Rapport de Présentation: Ce document présente la situation existante, décrit les perspectives d’évolution et les nouvelles dispositions règlementaires envisagées.
- PADD: Ce document expose et explique les différents choix de politiques publiques permettant d’atteindre les objectifs fixés dans le Rapport de Présentation, ainsi que les orientations à long terme qui sont prévues pour la commune.
- DOO: Ce document présente, parfois sous forme cartographique, les secteurs et quartiers qui font l’objet d’enjeux particuliers, avec des dispositions spécifiques.
- Règlement: le règlement d’urbanisme est le code qui compile l’ensemble des règles et prescriptions d’aménagement par zones. Il précise ce qu’il est possible de réaliser en termes d’aménagement ou de construction et si une zone est constructible ou non, et dans quelles mesures.
- Plan de zonage: Il s’agit du document cartographique qui permet d’identifier la délimitation des différentes zones du PLU.
- OAP: Il s’agit d’un règlement et d’un document cartographique le plus souvent qui présentent les orientations d’aménagement et de programmation sur la commune.
- Annexes: La plupart des règlements d’Urbanisme sont accompagnés de documents annexes présentant les servitudes d’utilité publiques, ou encore différents plans
Les Zonages
Le Plan de zonage délimiter les différentes zones de prescription d’urbanisme décrites dans le règlement du PLU ou du PLUI. Il est composé de grandes catégories de zonage qui permettent structurer les secteurs constructibles et non constructibles à l’échec d’une commune.
Zone U
Zones Urbaines qui rassemblent à la fois des territoires urbains constitués et des secteurs où les équipements publics existant ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Affectations diverses en Habitat, Commerces, Industrie, ... Se décline en différents zonages UA/UB/UC/... En fonction de la proximité avec le centre-ville.
Zone AU
Afin d’assurer une continuité urbaine les zones AU ou A Urbaniser sont souvent en cours de discussion en Conseil municipal afin d’en déterminer les règles, ou peuvent faire l’objet de proposition de projets. Il y a généralement des zones prioritaires nommées 1AU, puis des zones secondaires 2AU qui ne pourront être aménagées qu’une fois les zones 1AU aménagées.
Zone A
Zone Agricole Inconstructible à l’exception des constructions permettant l’exploitation et le développement agricole.
Zone N
Zone Naturelles Inconstructibles sauf exceptions liées à l’exploitation de l’espace Naturel ou d’une réserve d’intérêt collectif.
Zone EBC
Espace Boisé Classé : interdit toute occupation portant atteinte au boisement (parfois accepte le stationnement ou autres constructions précaires).
Zone ER
Emplacements Réservés en secteurs bâtis ou non qui précise l’intérêt de la Commune pour une réalisation d’intérêt commun future : aménagement routier ou création de logements sociaux par exemple.
Le RNU
En l’absence de Plan Local d’Urbanisme, de Plan d’Occupation des sols ou de Carte Communale sur une commune, c’est alors le RNU qui s’applique au Règlement National d’Urbanisme. Il s’agit du règlement national qui fixe les règles applicables en France en l’absence de règlement local.
Ces règles régissent :
- La localisation, l’implantation et la desserte des constructions et aménagements.
- La densité et la reconstruction des constructions.
- Les performances environnementales et énergétiques.
- La réalisation d’aires de stationnement.
- La préservation des éléments présentant un intérêt architectural, patrimonial, paysager ou écologique.
- La mixité sociale et fonctionnelle
- Le camping, l’aménagement des parcs résidentiels de loisirs, l’implantation des habitations légères de loisirs et installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes.
Les Lois majeures du droit de l’urbanisme ayant impacté les documents de référence : POS, PLU et PLUI
- 1982 - 1983 : LOI DEFFERREqui décrète la création des Plans d’Organisation des Sols
- 2000 : LOI SRUelle instaure la permutation progressive des POS en Plans Locaux d’Urbanisme ou PLU. Pour de plus amples informations sur la loi cliquez ici
- 2014 : LOI ALURvise à accompagner la montée des compétences d’instruction et d’instauration des règles d’urbanisme de la Commune vers l’Intercommunalité. Cette loi vient renforcer les droits et prérogatives des intercommunalités dans la définition et la mise en œuvre de leurs stratégies d’aménagement urbain communes. Elle instaure la création des PLUI ou Plans Locaux d’Urbanisme Intercommunaux. Pour de plus amples informations sur la loi cliquez ici
- 2018 : LOI ELANelle annonce une grande réforme de l’organisation du secteur du logement social, la création d’un cadre juridico-légal pour favoriser l’accélération de la production de logements au niveau national, et un cadre pour les collectivités facilitant la réalisation de projets stratégique tels que des ZAC ou les OIN. Pour de plus amples informations sur la loicliquez ici
Les Principales Questions posées sur les PLU et PLUI
Qu’est-ce-que le PLU ?
Comme mentionné ci-dessus, il s’agit du règlement et de son plan qui, à l’échelle d’une commune ou d’un ensemble de communes, traduit un projet d’aménagement et d’urbanisme global.
Quel PLU s’applique ?
Pour vérifier quel est le PLU applicable sur votre commune, plusieurs options se présentent à vous:
- Vous pouvez vous rendre en Mairie et demander au service de l’urbanisme quel est le document opposable pour la commune en question.
- Vous pouvez vous rendre au siège de l’intercommunalité, et demandé au service de l’urbanisme centralisé quel est le document opposable pour la commune qui vous intéresse
- Vous pouvez accéder directement à la carte de cadastre-plu.fr et rechercher la parcelle qui vous intéresse afin de télécharger une fiche synthétique faisant mention du zonage PLU de cette dernière
- Vous pouvez consulter le site du géoportail de l’urbanisme
Une fois le bon PLU trouvé il est important de bien consulter l’intégralité des documents qui le compose afin de s’assurer que l’analyse des règles qui impactent la parcelle est bien exhaustive.
Comment trouver le PLU d’une parcelle ?
Pour trouver le PLU d’une parcelle il convient tout d’abord d’identifier la section et le numéro de la parcelle en question. Cela peut être fait facilement via le site mon-cadastre.fr
. Une fois la parcelle identifiée, vous pouvez :
- Directement télécharger la fiche synthétique de la parcelle ici
- Demander le renseignement au service de l’urbanisme de votre commune.
- Tenter de vous procurer les différents documents du PLU sur le site internet de votre commune et analyser ces derniers.
- Vous rapprocher d’un architecte et lui demander une analyse sur le règlement applicable sur votre parcelle, aussi appelé une note d’urbanisme.
Quelles sont les zones d’un PLU ?
Les PLU, et plus particulièrement les plans de zonage des plans locaux d’Urbanisme, permettent de délimiter les différentes zones du règlement sur lesquelles des prescriptions et contraintes dédiées sont prescrites. Il existe 6 grandes catégories de zonages qui sont explicités ci-dessous et que voici :
- Zone U - Urbanisé
- Zone AU – A Urbaniser
- Zone A - Agricole
- Zone N - Naturelle
- EBC – Espace Boisé Classé
- ER – Emplacement réservé
Comment savoir si la commune a un PLU ?
Pour vérifier si un PLU est bien applicable sur votre commune, plusieurs options se présentent à vous :
- Vous pouvez vous rendre en Mairie et demander au service de l’urbanisme s’il y a un PLU opposable pour la commune en question.
- Vous pouvez vous rendre au siège de l’intercommunalité, et demandé au service de l’urbanisme centralisé s’il y a un PLU ou PLUI opposable pour la commune en question pour la commune qui vous intéresse
- Vous pouvez accéder directement à la carte de cadastre-plu.fr et rechercher la parcelle qui vous intéresse afin de télécharger une fiche synthétique faisant mention du PLU de cette dernière
- Vous pouvez consulter le site du géoportail de l’urbanisme, qui n’est malheureusement pas toujours à jour.